發布時間：2024年10月25日
申請人是XX建筑物的使用人，申請人與被申請人簽訂了租賃合同，被申請人承租該建筑物樓頂用于建設通信基站鐵塔，該通信基站鐵塔占地20平米，租賃期限為2019年9月1日至2020年8月31日，年付租金49,919.63元，電費以實際發生額另行支付。合同中約定，合同到期不再續簽時，如被申請人至合同到期仍未拆除通信設施，申請人有權要求被申請人支付超出租賃期限的占地費用。計算標準以本合同的約定折算日租金，由被申請人向申請人支付延期費用。同時還約定，合同到期不再續簽時，被申請人應將申請人土地（地面以上部分）、房屋樓頂等建設通信設施部位恢復原狀。同時還約定，合同到期不再續簽時，申請人應給予被申請人合理時限拆除通信設施，申請人不得以任何理由阻止被申請人及其第三方通信運營商拆除其通信設施，但被申請人拖欠租金、電費的情況除外。該合同履行期滿后，雙方因故沒有續簽新的租賃合同。被申請人拖欠支付占用費、電費至今，現被申請人的基站設備已拆除完畢堆放在涉案房屋屋頂，被申請人曾試圖搬離其基站設備，因遭到申請人的阻撓而未果。
現申請人主張被申請人應1.將建在申請人屋頂的通信基站鐵塔拆除,并將屋頂恢復原狀；2.支付申請人占地費62,399.54元，電費29,837.63元，屋面維修費98,150元，以上共計190,387.17元。被申請人則稱，申請人阻撓其拆除設施，應以實際斷電的時間為準，確認被申請人支付占用期間的使用費、電費。另，被申請人同意按照原合同標準支付2020年9月1日至2020年9月10日的占用費，同意支付抄表時間為2020年4月23日至2020年7月17日的電費18,540元。目前雙方就拆除房頂通信設施問題各持己見，故申請人呈訴。
1.租賃合同到期之后被申請人是否應當支付占有使用費，占有使用費的支付標準；
2.屋面維修費的產生是否與被申請人有關，其是否應當支付；
3.被申請人應當負擔的電費金額。
（一） 被申請人于本裁決書送達之日起10日內，拆除其建在申請人屋頂的通信基站，并將屋頂恢復原狀；
（二） 被申請人于本裁決書送達之日起10日內向申請人支付自2020年9月1日至2021年12月1日占有使用費31,893.11元、電費18,540元 ；
（三） 駁回申請人的其他仲裁請求。
1.關于合同效力、性質的認定意見及理由
參考《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第二款“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定。”仲裁庭認為，合同由申請人與被申請人簽署，系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗，不損害他人合法權益，具有法律效力。合同是考量當事人權利義務的基礎，其上載明雙方合意的各自權利義務內容即為仲裁庭裁決的基本事實基礎。因此上述合同應作為認定本案事實和判定雙方權利義務的依據。
2.關于申請人請求被申請人將建在申請人屋頂的通信基站鐵塔拆除,并將屋頂恢復原狀的裁決意見及理由
仲裁庭認為，申請人與被申請人簽訂合同的履行期限已經屆滿，依據雙方合同的約定，合同到期不再續簽時，被申請人應將申請人土地（地面以上部分）、房屋樓頂等建設通信設施部位恢復原狀。被申請人庭審中也明確表示，同意按照合同的約定，拆除屋頂的通信基站鐵塔,并將屋頂恢復原狀。仲裁庭充分注意到，被申請人拆除屋頂通信基站鐵塔的同時申請人要給予必要的配合，以保證施工順利完成。
3.關于申請人請求被申請人支付占地費62,399.54元，電費29,837.63元，屋面維修費98,150元的裁決意見及理由
（1）關于占地費問題
仲裁庭認為，合同約定了到期不再續簽時，申請人應給予被申請人合理時限拆除通信設施，申請人不得以任何理由阻止被申請人及其第三方通信運營商拆除其通信設施，但被申請人拖欠租金、電費的情況除外?，F被申請人截至目前租賃期內的電費尚未支付，故申請人拒絕被申請人拆除及搬離通信設施符合合同約定。合同同時也約定了合同到期不再續簽時，如被申請人至合同到期仍未拆除通信設施，申請人有權要求被申請人支付超出租賃期限的占地費用。到目前為止被申請人的通信基站鐵塔仍然占用屋頂，故根據雙方的約定，被申請人應該支付占用期間的費用。
但是，雖然按照約定被申請人拖欠支付電費，申請人可以拒絕其拆除基站，但申請人也應當積極采取仲裁方式主張費用，而不是繼續扣留基站導致持續產生占用費，因此雙方在占用費的發生問題上均有責任。因被申請人同意按照原合同標準支付2020年9月1日至2020年9月10日的占用費，故仲裁庭予以認可。申請人于2020年9月10日斷電，造成被申請人實際無法使用其基站及附屬設施，因此仲裁庭認為自2020年9月11日起的占用費雙方應共同負擔。經仲裁庭核算，2020年9月1日至2020年9月10日的占用費為1,386.66元，2020年9月11日至2021年12月1日的占用費被申請人應當負擔的部分為30,506.45元。綜上，2020年9月1日至2021年12月1日被申請人應當支付申請人占用費31,893.11元。
（2）關于電費問題
庭審中，申請人主張電費29,837.63元，并提交了相關證據，申請人提交的電費原始憑分割單證顯示為18,540元，兩張天津增值稅發票分別為6,581.36元、4,716.27元，被申請人對18,540元表示認可，對6,581.36元、4,716.27元認為無法顯示系申請人繳納的被申請人使用的電表。仲裁庭認為，對于被申請人認可的18,540元應予認定，對于6,581.36元、4,716.27元的兩筆系天津增值稅發票，無法顯示系被申請人實際發生的電費費用，故仲裁庭不予認定。
（3）關于屋面維修費98,150元問題
仲裁庭認為，首先，申請人與被申請人合同中約定的通信機房面積為20平方米，而申請人提供的天津市小型建設工程施工合同的面積為1,300平方米。現申請人以1,300平方米、總工程款98,150元向被申請人主張權利，顯然有悖事實及法律依據。其次，申請人未能充分舉證證明涉案房屋屋頂需要維修與被申請人行為的關聯性，即未能舉證證明被申請人的租賃行為對涉案房屋屋頂造成損壞。綜上，仲裁庭對該項主張不予支持。
首先，關于占有使用費的問題。本案租賃合同到期之后占有使用費的產生，原因在于出租方認為承租方損壞了租賃物，要求賠償維修損失，而承租方認為該維修費用與自己承租行為無關不同意支付，所以出租方扣押了承租方位于租賃物內的物品設施，從而導致占有使用費的持續產生。出租方能夠扣押承租方物品設施的依據在于合同約定了“申請人不得以任何理由阻止被申請人及其第三方通信運營商拆除其通信設施，但被申請人拖欠租金、電費的情況除外”。而承租方確實拖欠了電費，其中的原因也很好理解，即出租方解除扣押的條件是承租方支付維修費、占有使用費及電費，而承租方不認為自己應當支付維修費及占有使用費，電費數額也不認可，故索性一概不支付，也并未積極通過訴訟或仲裁的方式阻止損失擴大。但是承租方或許忽略了合同的約定，即只要己方拖欠電費，出租方即有權扣押租賃物及設施。在本案中可以發現，承租方在合同到期之后的2020年9月10日起就不再具備使用租賃物的條件，因此負擔占有使用費的裁決結果對于承租方來說未免可惜。因此，租賃合同的雙方尤其是承租方在簽訂租賃合同時首先要嚴查合同條款，發現對己方不利的條款及時提出并修改，簽訂合同后合同履行過程中，做出權利義務處分決定時也要考慮合同的相關約定，避免踩到合同約定的禁區。
其次，關于電費和維修費的問題。在本案中，仲裁庭是以申請人提供的證據為依據來確定支持其主張的多少，而被申請人實際使用了多少電費、房屋損壞到底和被申請人實際上有沒有因果關系我們不得而知，仲裁庭只能根據現有證據做出至少依據已知信息是公正的判斷。因此，訴訟或仲裁在實質上都是證據戰，這提示在合同履行過程中要留存好相關的證據，在面臨訴訟或仲裁時要最大化收集現有證據，并且梳理清楚形成閉環證據鏈條。
最后，訴訟或仲裁永遠是權利保護的最后一道防線，更鼓勵在合同履行過程中通過和平方式解決糾紛。合同雙方都應當明白，選擇訴訟或仲裁意味著要付出更大的時間與金錢成本，秉持誠實原則積極溝通解決糾紛，化干戈為玉帛，才是更容易達到雙贏的一種方式。